(scrap) '인기 고공행진' 오피스텔 투자가치 있나

매경이코노미..... 1564호(2010.7.14)

'인기 고공행진' 오피스텔 투자가치 있나

업무중심지 성장 가능성부터 살펴야


부동산시장이 전반적으로 약세지만 오피스텔은 유독 견조한 가격 흐름을 유지하고 있다. 오피스텔의 가장 큰 장점은 가격이 오르지 않아도 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다는 것이다. 가격 상승 기대감이 아파트 가격을 결정짓는 요인이라면 오피스텔은 안정적인 임대수요가 가격을 결정하는 임대 맞춤형 상품이다.

오피스텔 투자 열풍이 일어날 만큼 가격이 많이 오른 것일까. 2008년 이후 오피스텔 가격 추세는 견조한 상황이다. 아파트 가격이 하락하더라도 곧바로 따라서 하락하지 않고 가격이 떨어진다고 하더라도 아파트 매매가격에 비해 낙폭이 매우 작은 모습을 보이고 있다.

가격변동 흐름을 보자. 글로벌 금융위기 이후 매수세가 위축되면서 서울 아파트 가격은 1% 내외 낙폭을 기록하면서 침체에 빠졌다. 하지만 오피스텔 매매가격은 지난해 1월에 들어서야 0.2% 내외로 가격이 소폭 빠지는 데 그쳤다. 아파트 가격은 지난해 10월 이후 하락으로 흐름이 반전했지만 오피스텔 가격은 한 번도 마이너스 변동률로 떨어지지 않는 탄탄한 가격 흐름을 보이고 있다.

이 같은 흐름은 부동산 상품 선호도 변화와도 무관하지 않다. 올 들어 수익형 부동산 선호도가 주거형 부동산 대표격인 아파트를 누른 것으로 나타나고 있다.

부동산정보업체 스피드뱅크가 회원 및 홈페이지 방문자 1345명을 대상으로 한 온라인 설문조사(6월 7일~6월 20일)에서 응답자의 26.9%가 하반기 유망 부동산 재테크 상품으로 상가, 오피스 등 수익형 부동산을 꼽았다. 특히 임대 수익을 노릴 수 있는 오피스텔(15.8%)도 더한다면 응답자의 42.7%가 아파트 매매 차익보다 임대·수익형 부동산에 대한 기대감을 표시해 눈길을 끌었다. 수익형 부동산 선호도가 주거형 부동산을 누른 것은 2008년 이후 조사 처음이다. 특히 틈새시장으로만 여겨졌던 오피스텔 선호도는 2008년 5.2%에서 올 하반기 15.8%로 급격히 높아졌다. 아파트 시세차익 기대감이 시들해지면서 상대적으로 수익형 부동산에 대한 투자자들 관심이 살아나고 있는 것이다.

송도 오피스텔 등 시세차익 노리는 수요 급증

오피스텔은 기본적으로 도심 직주근접형 임대 수요를 타깃으로 하는 상품으로 업무·주거용 모두 가능하다. 수요 대상에 따라 가격 변동 요인이 다르기 때문에 개념을 구분해 볼 필요가 있다.

첫째, 오피스텔은 업무용 공간으로 사용하는 상품이다. 임차인은 대개 사업자이며 매월 일정한 금액을 임대인에게 지급하는 형태로 운영된다. 따라서 기업경기나 실물경기는 임대시장에 영향을 미친다. 기업경기가 좋아지면 사무실을 옮기려는 수요가 늘고 임대수익 상승으로 이어진다. 임대수익률이 시중 금리를 초과한다면 오피스텔 투자수요가 증가하며 오피스·오피스텔 가격 상승으로 이어지는 패턴을 보인다.

둘째, 오피스텔은 바닥에 난방 장치 설치가 가능하기 때문에 소형 아파트처럼 이용되기도 한다. 일반적으로 매월 임대료를 받는 수익형 부동산 측면도 고려되지만 시세차익 메리트가 부각되면서 수요가 몰리는 경우가 많다. 지금까지 인기 분양 오피스텔은 대부분 투자가치가 부각되면서 수백에서 수천 대 일의 경쟁률을 기록했다. 이 경우 오피스텔 투자가치는 주변 아파트 가격을 기준으로 하는 경우가 많다. 오피스텔 가격이 주변 아파트 가격의 80% 정도밖에 안 되니 투자가치가 있다는 식이고 실제 이런 식으로 공급된 인천 송도 오피스텔에는 투자자가 몰렸다.

특히 오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고 전매제한이나 재당첨 금지 등의 제약이 없는 것도 장점이다.

그러나 최근 시장 동향을 보면 경기가 좋아진 것이 오피스텔 가격에 영향을 미치고 있다고 보기 어렵다. 기업 오피스 수요를 대표하는 서울 강남 테헤란로 주변 임대현황을 보면 빈 사무실이 급격히 늘면서 프라임급 건물 가격마저 하락하는 추세다.

두 번째 이유라고 보기는 더욱 어렵다. 기준이 되는 아파트 등 주택 가격이 침체 양상을 보이고 있기 때문이다. 수도권 아파트 가격은 올 들어 바닥을 기고 있다. 더욱 심각한 것은 거래량이 크게 줄고 있다는 것. 국토해양부에서 발표한 5월 아파트 실거래 현황에 따르면 서울 강남3구 아파트 거래량이 금융위기 이후 최저인 400여건 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 4월에 비해 25.4% 급감했고 2008년 12월 이후 17개월 만에 최저치다. 일반적인 방식으로 임대수익률이 높아지거나 오피스텔의 가격거품이 빠지면서 투자메리트가 커지는 경우도 생각해 볼 수 있으나 최근 부동산 자산시장에서 이런 증거는 어디에서도 목격되지 않고 있다.

오피스텔 투자전략은?

결국 절대적인 임대수익률이 오르지 않은 상황에서 오피스텔 가격이 상승 기조를 유지하는 데는 이유가 있다. 저금리 상황에서 상대적으로 안정적인 주거형 수익 상품의 투자 메리트가 부각되고 있기 때문이다.

요즘 같은 시기에 여유 자금을 가지고 투자할 곳을 찾는 것은 쉬운 일이 아니다. 저금리, 이미 급등한 주가, 금리 인상이 무서운 채권, 버블 논란 중인 아파트시장 분위기 탓에 오피스텔 매력이 커 보이는 것이다. 오피스텔의 틈새 상품성을 부인할 필요는 없지만 오피스텔 투자가치가 시의성이 있는 것이 아닌지는 냉정히 따져볼 필요가 있다.

아파트 가격이 오르지 않고 있을 뿐더러 경기가 나아지고 있다고는 하지만 현존하는 리스크로 기업들은 돈을 풀려고 하지 않고 고용의 질도 단기적으로 나아지기 어려운 상황이다. 수익형 주거상품의 펀더멘털이 변하지 않은 상황에서 다른 상품에 대한 상대적인 메리트는 정책, 시기에 따라 급격히 변할 수 있다. 실제로 오피스텔 공급 붐이 있었던 2002~2003년 소액 투자했던 투자자들 상당수는 정부 부동산 정책 강화로 원금조차 찾지 못한 사례를 주변에서 어렵지 않게 찾을 수 있다.

오피스텔에서 시세차익을 얻으려면 부동산시장 활황기를 절묘하게 잘 활용하고 투자자 관심을 모으고 있는 곳에서 인기 좋은 오피스텔을 분양받아 프리미엄을 남기고 매도하는 방법도 있다. 하지만 타이밍을 잘 맞추지 않으면 손해 볼 가능성도 있다.

따라서 단기적으로 시세차익을 보고 투자하는 것보다는 오피스텔시장의 펀더멘털인 임대수요 동향을 보고 의사 결정하는 것이 바람직하다. 무작정 값만 싸다고 사들일 게 아니라 철저히 도심형 역세권 오피스텔에만 관심을 갖고 전용률도 잘 살펴봐야 한다. 전용률은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 보통 80%가 넘지만 오피스텔은 50~70%에 불과하다. 인기가 적을 때 싼 가격으로 사거나, 업무 지역으로서 추가 성장 가능성이 있는 지역 물건을 사서 임대료가 상승할 때까지 보유하는 게 좋다.

투자 임대수익률이 시중 금리에 비해 높다면 매입대상 후보로 올릴 수 있을 것이다. 해당 지역의 오피스 수익이 추가로 늘어날 호재가 있다면 이에 따라 가격이 서서히 반영될 것이므로 시세차익도 같이 기대할 수 있다. 안정적인 수익을 원한다면 전통적으로 오피스텔 인기 지역인 강남과 여의도, 용산구 등 직장인 임대 수요가 많은 곳이 무난하다. 대학가나 학원가 주변도 오피스텔 임대 수요가 안정적이기 때문이 유리하다.

반면 수도권 신도시는 도시가 안정기에 접어들기 전까지 임대수요를 확보하기 어려운 경우가 많으니 유의해야 한다. 오피스텔이 최고 인기상품이라 할지라도 주택시장의 주류는 될 수 없다는 점을 명심하자.

by 김광석 (스피드뱅크 실장)